Andrahandsuthyrning: så skriver du ett avtal som håller

1. Samtycke — så gör du rätt

Börja med att skriftligen begära samtycke av hyresvärden. Ange skäl (studier på annan ort, tillfälligt arbete, provboende, utlandsvistelse) och önskad tidsperiod. Hyresvärden har rätt att neka om skälet är otillräckligt.

Nekar hyresvärden kan du ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. Nämnden beviljar ofta tillstånd för beaktansvärda skäl (studier, provrelation, sjukdom, tidsbegränsat arbete på annan ort) för upp till ett år i taget.

2. Hyresnivå — "presumtionshyra" och skälighet

Sedan 2019 gäller för hyresrätter att andrahandshyran inte får överstiga förstahandshyran plus skäligt påslag för möblering (max 15 %) och hushållstjänster som ingår (el, bredband, etc.). Tar du ut mer kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka överskjutande belopp upp till två år bakåt — ansökan måste dock inkomma till hyresnämnden senast tre månader efter att andrahandshyresgästen flyttat ut. Dessutom riskerar du förverkande av förstahandskontraktet och böter för otillåten uthyrning.

3. Avtalets obligatoriska innehåll

• Parternas namn och personnummer
• Adress och eventuellt lägenhetsnummer
• Hyresperiodens start- och slutdatum
• Månatlig hyra, vad som ingår och hur den betalas
• Eventuell deposition (vanligen 1–3 månadshyror)
• Regler för inventarier (möblerat/omöblerat, lista vid inflyttning)
• Uppsägningstid (minimum enligt hyreslagen: 3 månader för hyresgäst, 3 månader för uthyrare om avtalet är på obestämd tid)
• Referens till hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens beslut

4. Uppsägningstid — viktigt

Vid tidsbegränsade andrahandsavtal krävs ingen uppsägning — avtalet upphör vid slutdatum. Fortsätter dock andrahandshyresgästen att bo kvar utan invändning från dig i mer än två veckor kan avtalet anses förlängt.

Vid tillsvidareavtal gäller 3 månaders uppsägningstid enligt hyreslagen (12 kap. JB). Om uthyraren istället omfattas av privatuthyrningslagen (2012:978) — typiskt när en privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt eller villa — är uppsägningstiden i stället en månad från hyresgästens sida och tre månader från uthyrarens. Andrahandshyresgäst får dessutom ett begränsat besittningsskydd först när hyresförhållandet varat mer än två år i följd, och skyddet är svagt — det gäller t.ex. inte när uthyraren vill flytta tillbaka.

5. Vanliga misstag

1. Ingen skriftlig samtycke — muntligt godkännande från hyresvärden är svårt att bevisa.
2. För hög hyra — kontrollera mot 12 kap. 55 § jordabalken.
3. Glömt bort inventarieförteckning — leder till tvister vid utflyttning.
4. Inget besiktningsprotokoll — foton och noteringar vid in- och utflyttning skyddar båda parter.
5. Deposit utan kvitto — skriv in beloppet i avtalet och kvittera mottagande. Använd gärna vår mall för andrahandskontrakt som täcker samtliga punkter.

Vanliga frågor

Relaterade avtalsmallar