Överlåtelseavtal för bostadsrätt — så gör du rätt

Formkravet — skriftligt överlåtelseavtal

Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen ska överlåtelseavtalet vara skriftligt och innehålla:

• Parterna — säljare (överlåtare) och köpare (förvärvare) med personnummer.
• Bostadsrätten — föreningens namn, lägenhetsnummer och adress.
• Köpeskillingen — det pris som ska betalas.
• Underskrifter från båda parter.

Brister något av dessa är avtalet ogiltigt. Köparen kan inte heller få medlemskap i föreningen utan ett giltigt överlåtelseavtal.

Föreningens godkännande — det som ofta glöms bort

Överlåtelsen blir inte bindande mot bostadsrättsföreningen förrän köparen godkänts som medlem. Styrelsen har rätt att vägra medlemskap om stadgarna anger skäl — t.ex. krav på permanentbosättning eller att juridisk person inte får vara medlem. Vägrar styrelsen utan skäl som står i stadgarna kan beslutet överklagas till hyresnämnden.

Praktiskt: säljaren skickar överlåtelseavtalet till styrelsen, som tar beslut på ordinarie styrelsemöte (normalt 2–6 veckor). Fram till dess är köparen inte formell ägare. Handpenning bör därför hanteras via klientmedelskonto eller mäklare.

Vad bör finnas utöver formkravet?

• Tillträdesdag — när köparen får nycklar och rätt att disponera lägenheten.
• Handpenning — ofta 10 % vid signering, resten på tillträdesdagen.
• Eventuella fel i lägenheten — friskrivningsklausul eller lista på kända brister.
• Ansvar för månadsavgift fram till tillträde.
• Besiktningsrätt — hur och när köparen får besikta lägenheten.
• Villkor att köpet går om föreningen vägrar medlemskap — hävning och återbetalning av handpenning.
• Inventarier som ingår — vitvaror, gardinbeslag, eventuella möbler.

Pantsättningar och överlåtelseförbud

Kontrollera alltid med föreningen innan köp att det inte finns obetalda avgifter eller pantsättningar registrerade på bostadsrätten. Obetalda månadsavgifter går ofta vidare till den nya ägaren. En pantsättning innebär att en bank har säkerhet i bostadsrätten — den måste lösas i samband med överlåtelsen, annars tar banken bostadsrätten i anspråk.

Skillnader jämfört med fastighetsköp

• Ingen lagfart — föreningens godkännande ersätter lantmäteriets inskrivning.
• Ingen stämpelskatt — vid bostadsrätt (till skillnad från fastigheter där privatpersoner betalar 1,5 % och juridiska personer 4,25 % stämpelskatt).
• Skyddet är svagare — bostadsrätten kan inte pantsättas som fastighet, men kan pantsättas via förening.
• Två vittnen krävs inte — jämfört med fastighetsköp där två vittnen rekommenderas starkt. För själva skrivandet använd vårt överlåtelseavtal, och ska du istället hyra ut i stället för att sälja — läs vår guide till andrahandsuthyrning.

Vanliga frågor

Relaterade avtalsmallar

Fler artiklar